Một số nội dung cần lưu ý khi thực hiện Thủ tục hành chính về đất đai

          Một số điểm mới đáng chú ý của Luật Đất đai 2024 về công tác cấp giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân như sau: 

Cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa

Luật mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, đáp ứng yêu cầu tích tụ đất đai phục vụ sản xuất nông nghiệp theo hướng hiện đại, phù hợp với đường lối phát triển nông nghiệp, nông thôn. Cụ thể: cho phép hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trồng lúa; hạn mức nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh.

Bổ sung quy định về nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất

Luật Đất đai năm 2024 đã bổ sung quy định về nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất như “Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có...”; đối với các trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp không có sơ đồ thửa đất hoặc có sơ đồ thửa đất nhưng thiếu kích thước các cạnh hoặc diện tích và kích thước các cạnh không thống nhất thì phải thực hiện cấp đổi Giấy chứng nhận trước khi thực hiện thủ tục tách thửa, hợp thửa. Ngoài ra, UBND tỉnh Thanh Hoá đã bổ sung quy định về tách thửa đất nông nghiệp: đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản là 500 m²; đối với đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là 3.000 m². Đối với đất ở thì chỉ còn quy định tách thửa đối với đất ở tại đô thị (tối thiểu 40 m²) và đất ở tại nông thôn (50 m²), không còn quy định đối với xã miền núi như trước đây.

Hộ gia đình không thuộc đối tượng người sử dụng đất

Việc quy định hộ gia đình không thuộc đối tượng người sử dụng đất là cần thiết và phù hợp, điều này góp phần vào việc khắc phục những vấn đề khó khăn, bất cập đã gặp phải trong thực tiễn áp dụng. Thực tế, việc định quyền sử dụng đất của hộ gia đình thuộc hình thức sở hữu chung theo phần và việc xác định phần giá trị sử dụng của từng thành viên đối với đất chung sẽ dựa theo nguồn gốc tài sản, công sức đóng góp, tạo lập tài sản của mỗi thành viên trong hộ gia đình đó nhưng thực tế, việc xác định công sức đóng góp của các thành viên trong hộ gia đình là rất khó khăn, phức tạp. Do đó Luật Đất đai năm 2024 không còn cấp đất cho hộ gia đình. Mặt khác, khoản 4 Điều 256 Luật Đất đai năm 2024 quy định, trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp cho đại diện hộ gia đình trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành, nếu các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất. Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

          Giao cho UBND cấp tỉnh quy định các giấy tờ khác về quyền sử dụng đất có trước ngày 15/10/1993:

          Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ được lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất, trong đó có mở rộng thêm “Giấy tờ khác về quyền sử dụng đất có trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tiễn của địa phương.”. Điều này tháo gỡ được rất nhiều vướng mắc cho các trường hợp đang sử dụng đất ổn định trước 15/10/1993 mà không có giấy tờ theo Điều 100 Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, UBND tỉnh Thanh Hoá quy định tại Điều 5 Quyết định số 55/2024/QĐ-UBND: Sổ Mục kê ruộng đất, bản đồ; Sổ quản lý hộ sử dụng đất thổ cư; Bản đồ địa chính, Sổ Mục kê; Bản đồ đo đạc chi tiết khu dân cư.

           Dịch vụ công trực tuyến về đất đai

          Lần đầu tiên Luật Đất đai quy định về dịch vụ công trực tuyến, dịch vụ này được thực hiện qua Cổng dịch vụ công Quốc gia, Cổng dịch vụ công Bộ Tài nguyên và Môi trường và Cổng dịch vụ công của tỉnh. Ngoài việc phải nộp hồ sơ trực tiếp (bản gốc giấy tờ) thì thực hiện Chương trình chuyển đổi số quốc gia, Luật Đất đai năm 2024 quy định về dịch vụ công trực tuyến, người sử dụng đất sẽ nộp hồ sơ để giải quyết TTHC trên Hệ thống thông tin giải quyết TTHC của tỉnh có tên miền truy cập là https://dichvucong.thanhhoa.gov.vn hoặc trên Hệ thống thông tin giải quyết TTHC quốc gia tên miền truy cập là https://dichvucong.gov.vn.

          Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thay đổi

          Mẫu Giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo Luật Đất đai năm 2024 sẽ có 02 trang (thay vì 04 trang như Mẫu Giấy chứng nhận đang sử dụng) và có mã QR. Mã QR được in trên Giấy chứng nhận để lưu trữ, hiển thị các thông tin chi tiết của Giấy chứng nhận và các thông tin để quản lý mã QR. Tuy nhiên, người sử dụng đất có thể có nhu cầu cấp đổi hoặc không có nhu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận, các Giấy chứng nhận đã cấp vẫn có giá trị pháp lý.

          Thực hiện Luật Đất đai năm 2024, UBND tỉnh Thanh Hóa đã ban hành Quyết định số 3825/QĐ-UBND ngày 23/9/2024 về việc công bố Danh mục thủ tục hành chính mới ban hành/bãi bỏ trong lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở Tài nguyên và môi trường, Văn phòng Đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai, UBND cấp huyện và UBND cấp xã, tỉnh Thanh Hoá gồm 63 thủ tục trong đó có 43 thủ tục thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở Tài nguyên và môi trường, Văn phòng Đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai, 17 thủ tục thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện và 3 thủ tục thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp xã. Đối với các thủ tục thuộc thẩm quyền giải quyết của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai mà hộ gia đình, cá nhân thường xuyên thực hiện gồm:

1. Đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

2. Đăng ký biến động đối với trường hợp đổi tên hoặc thay đổi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có thay đổi quyền đối với thửa đất liền kề; giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên.

3. Đăng ký tài sản gắn liền với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đăng ký thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký.

4. Đăng ký biến động đối với trường hợp thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình hoặc của vợ và chồng.

5. Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất có diện tích tăng thêm do thay đổi ranh giới so với Giấy chứng nhận đã cấp.

6. Cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

7. Tách thửa hoặc hợp thửa đất.

8. Cấp lại Giấy chứng nhận do bị mất.

9. Đính chính Giấy chứng nhận đã cấp.

10. Cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai.

11. Xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân khi hết hạn sử dụng đất.

          Về thành phần hồ sơ, số lượng hồ sơ, thời gian giải quyết, các khoản phí, lệ phí, giá dịch vụ đo đạc phải nộp theo quy định, … được Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai niêm yết tại Bộ phận Một cửa thuộc UBND huyện và có các Mẫu đơn, tờ khai thuế. Người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa của UBND cấp xã nơi có đất hoặc Bộ phận Một cửa của UBND huyện.                

          Trường hợp người sử dụng đất đã ký văn bản Chuyển nhượng, Tặng cho, Thừa kế quyền sử dụng đất, nhập tài sản riêng thành tài sản chung của vợ chồng là QSD đất, … thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất tại cơ sở công chứng, phải đến Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai để nộp hồ sơ đăng ký biến động. Quá thời hạn 30 ngày mà không đăng ký, sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024. Người tiếp nhận hồ sơ là viên chức thuộc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai lập Biên bản vi phạm hành chính, gửi về UBND xã, thị trấn nơi có đất quyết định xử phạt. Vì vậy, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Thọ Xuân khuyến cáo người dân, nếu đã ký văn bản chuyển quyền sử dụng đất tại các Văn phòng công chứng thì trong thời hạn 30 ngày, phải nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai tại Bộ phận Một cửa của UBND cấp xã hoặc Bộ phận Một cửa của UBND huyện để được giải quyết theo quy định. Việc thu phí, lệ phí, giá dịch vụ đo đạc được thực hiện theo quy định và có hoá đơn điện tử, công dân nên tự đi nộp hồ sơ, hạn chế uỷ quyền, tránh trường hợp phải nộp những khoản không có trong quy định cho các đối tượng trung gian.

          Trên đây là một số lưu ý khi thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai, trong quá trình thực hiện, nếu có khó khăn, vướng mắc, người dân có thể đến Bộ phận Một cửa của UBND cấp xã hoặc Bộ phận Một cửa của UBND huyện để được tư vấn, hướng dẫn.

                    Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Thọ Xuân